馮奎（中國(guó)區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)）

近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新。同時(shí)，會(huì)議還提出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。

當(dāng)前，城市發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型正面臨雙重訴求——城市更新需要產(chǎn)業(yè)載體，房地產(chǎn)需要新的發(fā)展場(chǎng)景，二者的深度結(jié)合成為擴(kuò)大內(nèi)需同時(shí)穩(wěn)樓市的需要。城市更新與穩(wěn)樓市的結(jié)合點(diǎn)在哪里、如何破解協(xié)同中的機(jī)制障礙，這不僅決定著城市更新的落地成效，更直接關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)能否實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)。

城市更新與房地產(chǎn)之所以要深度融合，核心邏輯在于房地產(chǎn)需要“穩(wěn)”的動(dòng)能，而城市更新恰好能提供這一關(guān)鍵載體。1—11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資78591億元，同比下降15.9%，市場(chǎng)仍待形成穩(wěn)定回升態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，城市更新的推進(jìn)亟需房地產(chǎn)行業(yè)的參與。從城中村改造來看，截至2024年，35個(gè)大城市有170萬套城中村住房亟待改造。這既是城市更新的核心任務(wù)，也正是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮建設(shè)、運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的主戰(zhàn)場(chǎng)?？梢哉f，房地產(chǎn)的企穩(wěn)離不開城市更新的增量空間，城市更新的落地離不開房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)支撐。

二者的結(jié)合，有多方面內(nèi)涵，包括目標(biāo)協(xié)同、主體協(xié)作、功能融合、要素互補(bǔ)等等方面。從起步及未來幾年看，似應(yīng)進(jìn)一步聚焦于“有房子、好房子、好小區(qū)”這些實(shí)實(shí)在在的建設(shè)任務(wù)上來。

首先是“有房子”的兜底保障，2025年有多地通過收購(gòu)存量商品房補(bǔ)充保障房房源，既消化了庫(kù)存，又解決了新市民住房需求。其次是“好房子”的品質(zhì)升級(jí)，2019年至2024年期間，我國(guó)共4.46億平方米居住建筑完成節(jié)能改造，此外大部分老舊住房存在戶型不合理、設(shè)施老化等問題，住建部已明確將綠色低碳、適老化改造納入“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，要求新建住宅綠色建筑達(dá)標(biāo)率100%。最后是“好小區(qū)”的環(huán)境提質(zhì)。2019—2024年全國(guó)累計(jì)改造老舊小區(qū)28萬個(gè)，惠及超1.2億人，累計(jì)增設(shè)停車位387萬個(gè)、建設(shè)養(yǎng)老托育設(shè)施7.8萬個(gè)。

然而，現(xiàn)有改造還需進(jìn)一步優(yōu)化，以匹配居民日益多元的需求。一方面，在過去，傳統(tǒng)改造多聚焦水電氣管線等基礎(chǔ)配套，對(duì)適老化扶手、社區(qū)食堂、兒童活動(dòng)空間等個(gè)性化服務(wù)覆蓋不足，全國(guó)老舊小區(qū)改造中，亟需增加配備嵌入式養(yǎng)老服務(wù)站點(diǎn)。另一方面，一些小區(qū)智慧化改造仍相對(duì)滯后，老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)安防監(jiān)控、智能門禁等系統(tǒng)全覆蓋的比重還需要增加。當(dāng)前，新一輪改造正從“基礎(chǔ)補(bǔ)短板”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)提能級(jí)”。好小區(qū)的核心價(jià)值已從“物理空間供給”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)與服務(wù)供給”，這正是城市更新與穩(wěn)樓市結(jié)合的核心邏輯之一。

在二者協(xié)同推進(jìn)的過程中，政府需承擔(dān)起規(guī)則制定者、兜底保障者與服務(wù)供給者的多重角色。首先是履行住房保障責(zé)任，比如政府通過專項(xiàng)債、政策性金融工具等籌集資收購(gòu)存量商品房用作保障房，確保新市民、青年人等群體“人人有所居”。其次是劃定更新紅線與標(biāo)準(zhǔn)，特別是今年3月31日，住建部正式發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，各地緊扣規(guī)范要求，陸續(xù)出臺(tái)地方實(shí)施版本。最后是推動(dòng)公共服務(wù)與小區(qū)融合，讓小區(qū)成為公共服務(wù)的終端節(jié)點(diǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)則可在結(jié)合中找到新的發(fā)力點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)從開發(fā)商到城市運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)型。其一，深度參與公共住房建設(shè)，全國(guó)保障性住房建設(shè)中房企參與的項(xiàng)目并不少，部分企業(yè)通過“代建+運(yùn)營(yíng)”模式獲取較好年化穩(wěn)定收益。其二，引領(lǐng)“好房子”全鏈條服務(wù)，一批龍頭企業(yè)已建立“規(guī)劃—投資—建設(shè)—運(yùn)營(yíng)”一體化體系，打造出綠色智慧住宅，成為“好房子”標(biāo)桿。其三，承接“好小區(qū)”配套服務(wù)。

城市更新與穩(wěn)樓市的結(jié)合，既能讓城市更新從“概念”轉(zhuǎn)向“實(shí)景”，也能讓房地產(chǎn)邁向企穩(wěn)。但當(dāng)前二者協(xié)同仍面臨資金平衡、收益機(jī)制等方面的問題，亟需出臺(tái)針對(duì)性政策。一是有必要建立“城市更新—房地產(chǎn)”聯(lián)動(dòng)審批機(jī)制，簡(jiǎn)化存量用地改造流程，允許房企將更新項(xiàng)目與商品房開發(fā)進(jìn)行資金統(tǒng)籌；二是完善收益共享機(jī)制，明確城中村改造中土地增值收益的分配比例，保障企業(yè)合理利潤(rùn)；三是設(shè)立專項(xiàng)基金，支持房企參與保障性住房與老舊小區(qū)改造，提供低息貸款與稅費(fèi)減免等等。